מידע שימושי
I. נדל"ן כהשקעה המונח "נכסי דלא ניידי" (נדל"ן) מגדיר את תכונתו המיוחדת והדומיננטית של נכס מקרקעין כהשקעה.זהו נכס – בניין או מגרש – שאי אפשר להזיזו ממקומו. מקומו קבוע לצמיתות.
לכן, ערכו הנוכחי והפוטנציאל שלו בעתיד נקבעים על ידי הנתונים הפיזיים שלו,
שימושו ומיקומו. כל נכס מקרקעין הוא ייחודי ואינו ניתן לחיקוי, מכיוון שכל מיקום הוא ייחודי. המאפיינים העיקריים של נדל"ן כהשקעה הם כדלקמן:
1. השקעה לטווח ארוך נדל"ן הוא השקעה שמוחזקת לזמן ארוך ומפיקה רווחים לתקופות ארוכות. טווח הזמן עשוי להיות עשרות שנים ואף דורות. משקיע בנדל"ן חייב לקחת בחשבון תקופה מינימלית של 3-5 שנים להחזקה בנכס מיום קנייתו ועד למימושו.
2.לא נזיל תקופת הזמן הדרושה למכירת נכס במקרקעין ארוכה במיוחד, ולכן ההשקעה נחשבת להשקעה בעלת נזילות נמוכה.
3. מייצר הכנסות חלק ניכר מסוגי הנכסים מניב תזרים הכנסות מדמי השכירות. התזרים עולה ויורד במשך הזמן, בכפוף לתנאי השוק, אופי הדיירים, רמת הבניין וניהול הנכס.
4. מניב רווחי הון מכירה מוצלחת של נכס יוצרת בדרך כלל רווחי הון כתוצאה ממכירתו במחיר גבוה יותר מעלות הקנייה.
רווחי הון אלו, שהם תוצאה מעליית ערך הנכס, תלויים בתנאים כגון משך הזמן שהמשקיע מחזיק ברכוש, שינויים בשוק, מצבו הפיזי של הנכס, מיסים וטכניקות שונות של ביצוע המכירה.
5.דורש ניהול נדל"ן הוא השקעה שדורשת טיפול ותשומת-לב תמידיים של הבעלים והשקעות נוספות מפעם לפעם,
כדי שתניב פרי. הניהול הזה כולל השכרת הנכס, טיפול בבעיות תחזוקה וגביית שכר דירה. ניהול נכון הוא המפתח לרווחיות לטווח ארוך.
6. ניתן למנף על ידי מימון ניתן לרכוש נכסים על ידי צירוף של מזומנים מהונו של הקונה ומהלוואות.
היתרון הזה ברכישת נכסים מאפשר למשקיע להגדיל בצורה ניכרת את כוח ההון שלו וכך להגיע לקניית
נכס גדול יותר. תזרים ההכנסות של הנכס משלם את עלות ההלוואה. ניצול נכון של מימון חיצוני בתקופה שבה מחזיקים בנכס יכול גם לעזור לבעלים לממש רווחי הון. אם ערך הנכס וההכנסות ממנו עולים,
ניתן גם להגדיל את המשכנתא על הנכס, ובדרך זו להחזיר לבעלים חלק מעליית ערכו של הנכס.
כספים אלה יכולים לשמש כמקור להשקעות נוספות, לשיפורים בנכס עצמו, או להשקעות אחרות.
7. יתרונות מיסוי השימוש בכלים להפחתת מיסים, כגון פחת, ניכוי ריבית על הלוואות והוצאות לתחזוקה ולניהול משפרים את הרווחיות והפוטנציאל של השקעה בנדל"ן. כלים אלו משתנים מפעם לפעם יחד עם שינויים בחוקי המס, תנאי המשק ועידוד ממשלתי להשקעות הון. בישראל היום, בהשוואה למדינות רבות אחרות, חוקי המס אינם נותנים יתרון יחסי מיוחד להשקעות בנכסי דלא ניידי. לדוגמא, משך הזמן שבו ניתן להפחית לצורכי מיסוי את ערכו של הנכס הוא ארוך מאוד, ואין תמריצים להשקעה בנכסים, דבר שקיים במדינות רבות אחרות.
II.סוגי הנכסים
1. קרקע קרקע היא חומר הגלם, המכנה המשותף לכל שימושי הנכסים. את חומר הגלם הבסיסי הזה ניתן לחלק לשלוש קטגוריות. הראשונה כוללת קרקעות המשמשות כתשומה לתהליך ייצור, כגון חקלאות, מכרות וכדומה.
הקטגוריה השנייה היא קרקעות שמשמשות לבניית בניינים ומיתקנים אחרים, או שמיועדות לשימושים אלה ויפותחו בעתיד. בקטגוריה השלישית נכללת קרקע שאין לה שימוש כלכלי ישיר, או קרקע שמיועדת במיוחד לשימור ולשימוש כפארקים וכמקומות נופש. מודדים את הקרקע לפי דונם, השווה ל- 1,000 מ"ר.
2. מגורים נכסי מגורים משמשים לשיכון אנשים. השכיח מבין נכסי המגורים הוא בנייני דירות ובתים בודדים,
אך חשוב לקחת בחשבון גם נכסי מגורים מיוחדים כמו בתי-מלון או בתי-אבות,
אשר מאחדים שימוש עיסקי יחד עם שימוש למגורים. המרכיבים העיקריים של נכס מגורים הם תכנון,
איכות הבנייה וצפיפות הבנייה – מספר יחידות הדיור וגודל היחידה לכל חלקת קרקע.
3. משרדים בנייני משרדים הם מבנים המיועדים לשיכון עסקים בענפי השירותים,
המסחר וסוגים מיוחדים של תעשיה כגון תעשיית ההי-טק.
מאפיין אותם מספר העובדים הגבוה על כל יחידת שטח מנוצלת.
הדגש בבנייני משרדים הוא על צפיפות גבוהה של עובדים,
בבניין שרמתו גבוהה ויש לו שירותים נלווים כגון בנקים, מסעדות, שרותים עסקיים, ותחבורה בקירבת מקום.
4. תעשייה נכסים תעשייתיים כוללים את כל הנכסים המשמשים לייצור ולאחסנה של מוצרים,
כולל אחסון של חומרי גלם לפני עיבודם ושל מוצרים מוגמרים לאחר תהליך הייצור.
נכסים תעשייתיים הם רבגוניים במיוחד וכוללים מבני קומות לתעשיות קלות כגון מחשבים
ואלקטרוניקה ועד למיתקנים מיוחדים לתעשייה כבדה כגון בתי-זיקוק, מפעלים כימיים,
או מפעלי בטון, אשר אין כל דמיון בינם לבין בניינים רגילים. הדגש בבניינים תעשייתיים הוא על פונקציונליות ויעילות בתכנון ובצורת הבנייה, ולא על נתונים אסתטיים.
5.קניונים, חנויות, נקודות שיווק נכסים אלה כוללים את כל אותם הבניינים והמקומות המנוהלים כנקודות מכירה.
המגוון רחב וכולל קניונים, חנויות, אולמי תצוגה, תחנות דלק, מסעדות ומקומות בילוי כמו בתי-קולנוע ומועדונים.
6.נכסים לספורט ולבילוי נכסים אלה דומים ליתר הנכסים המסחריים מבחינת השימוש הכלכלי.
ההבדל הוא בתכנון הייחודי והספציפי המייעד נכסים אלה לשימוש אחד,
כמו למשל תיאטרון, אולם ספורט או בריכת שחייה.
7.מיתקני בריאות כאן נכללים בתי-חולים, קליניקות ובית-אבות. אלה הם נכסים המתוכננים ובנויים לשרת את תעשיית הבריאות והרפואה. המאפיין העיקרי של נכסים אלה הוא רמה גבוהה של תכנון ספציפי ועלות הקמה גבוהה,
כתוצאה מריבוי המערכות המיוחדות בתוכם.
8. בתי מלון ודיור לנופש הענף הזה כולל בתוכו נכסים שונים אשר משמשים למגורי נופש, החל מבתי מלון מפוארים,דרך בתי הארחה, דירות נופש, צימרים, וכדומה. תעשיות בתי המלון והתיירות מסביבו מהווהענף יחודי בשוק הנדל"ן, אשר משלב עסקי נדל"ן עם שרותי אוכל, בילוי, ושרותים אחרים.
9. מיתקנים ציבוריים אלה כוללים בניינים ומיתקנים כמו בתי-ספר, תחנות כיבוי אש, מפעלי מים וביוב, ותחנות חשמל, המתוכננים ובנויים במיוחד כדי לשרת מטרה ציבורית. הקטגוריות הנזכרות להלן מהוות את השימושים העיקריים של נכסים. שימוש הוא המונח העיקרי בניתוח נכסים ובקביעת הערך והפוטנציאל של נכס כלשהו. שימוש קובע את תפוקתו של הנכס.
III. שיטות הערכה ושמאות של נכסים ישנן שלוש שיטות להערכת שוויו של נכס:
1. השיטה ההשוואתית בשיטה הזאת מעריכים את שווי הנכס לפי מחיר השוק שלו,
על ידי השוואת הנכס הנדון לנכסים דומים שנמכרו או הושכרו בעבר.
הערכת נכס לפי השיטה ההשוואתית מחייבת השוואה לנכסים דומים.
כדי להגיע להערכה נכונה, חשוב שהמידע יהיה מדויק, העיסקאות האמיתיות –
עיסקאות בין צדדים שאינם קשורים זה לזה ובין קונה מרצון לבין מוכר מרצון –
ויש לקחת בחשבון את ההבדלים בין נכס לנכס, אשר משפיעים על מחירם.
לא קיימים שני נכסים זהים בכל מאת האחוזים. המיקום, למשל, יהיה שונה תמיד.
אך השוק אינו מספק תמיד די נכסים דומים להשוואה בנקודת זמן נתונה,
ולכן בפועל חייב המעריך להשתמש במה שיש ולבצע התאמות. למשל,
להתאים מחיר בנכס שנלקח כדוגמא למעלה או למטה, בהתאם לשינויים במיקום או באיכות הנכס. השיטה ההשוואתית היא הפשוטה והישירה ביותר לצורך הערכה.
היא דומה מאוד לתהליך של השוואת מחירים שעושה כל צרכן בסופרמרקט יום יום. ניקח לדוגמא מקרה של קניית דירה בת ארבעה חדרים, 100 מ"ר, בשכונת מגורים.
הדירה מוצעת במחיר 170,000$, כלאמר 42,500$ לחדר, או 1,700$ למטר מרובע.
נניח שלאחרונה נמכרו באותה שכונה שלוש דירות אחרות, ונניח שהן דומות במצבן ובמיקומן. א. 3 חדרים, 85 מ"ר, 130,000$.ב. 5 חדרים, 125 מ"ר, 210,000$.ג. 4 חדרים, 105 מ"ר + גג של 50 מ"ר, 210,000$. המחיר הממוצע לחדר: 45,833$המחיר הממוצע למ"ר: 1,746$ - לא כולל שטח הגג של דירה ג'. אכן, לפי הנתונים הראשוניים, מחירה של הדירה שאנו מתעניינים בה הוא סביר, אך הנתונים ההשוואתיים מעוותים בגלל הדוגמא השלישית, שמחירה מנופח בגלל הגג. אם נניח שהגג מוסיף 20% לערך הדירה, יש להוריד את התוספת ממחיר הדירה כדי שיהיה אפשר להשתמש בה כהשוואה, ואז נגיע לשווי של 168,000$. אם כך, המחירים הנכונים שיש להתחשב בהם בבואנו להעריך את שווי הדירה שאנו בודקים הם: מחיר ממוצע לחדר: 42,333$מחיר ממוצע למטר רבוע: 1,613$ המחירים האלה הם אינדיקציה נכונה לערכה הריאלי של הדירה, ובמקרה הנוכחי, קצת פחות מהמחיר המבוקש.
2. היוון הכנסות שיטה זאת קובעת את ערך הנכס על בסיס היותו השקעה אשר תניב פירות.
ערכו של נכס הוא פונקציה של יכולתו ליצור הכנסות. ככל שההכנסות גבוהות יותר,
כך ערכו של הנכס גבוה יותר. לפי שיטה זאת, מעריך המשקיע קודם כל את ההכנסות הצפויות מהנכס,
או את הפוטנציאל שלו ליצור הכנסות קבועות. את הסכום הזה מהוונים לפי הריבית המקובלת בשוק בעת ההערכה. היוון הוא טכניקה להפוך הערכה של הכנסות לסכום המייצג את שווי הנכס אשר אמור להניב את הכנסות האלו, בריבית מסוימת. בדומה לשיטה ההשוואתית, שיטת ההיוון דורשת איסוף מידע אשר נבדק ונשקל,
כך שיהיה אפשר ליצור הערכה סבירה של ההכנסות הריאליות הפוטנציאליות של הנכס.
יש לקחת בחשבון הוצאות הכרוכות בהפעלת הנכס, כולל שיפוצים, שיווק, תיווך והוצאות משפטיות,
בנוסף לפרק הזמן שבו הנכס יעמוד פנוי ולא יניב פירות. כל הנתונים האלו משפיעים על תזרים ההכנסות ועל השווי שנקבע על בסיס אותו תזרים. קביעת גובה הריבית לצורך היוון ההכנסות וקבלת שווי הנכס חשובה ביותר.
שיעור הריבית נקבע בדרך בלל ביחס לריבית בשוק הנכסים ובשווקים פיננסיים מקבילים,
כמו שוק איגרות החוב.דוגמא לשיטת היוון ההכנסות היא בניין משרדים העומד למכירה ומאוכלס על ידי דייר המשלם 11,000$
לחודש או 132,000$ לשנה. על פי שיטת ההיוון נשאלת השאלה, איזה סכום מוכן משקיע נבון לשלם
עבור הבניין הזה, בהסתמך על הבטחת ההכנסה? התשובה מותנית באופציות של אותו משקיע.
אם הוא יכול להשקיע את הונו בכלי כמו איגרות חוב סולידיות, שהונפקו על ידי הממשלה
ונושאות ריבית של 6%, ידרוש המשקיע החזר לא פחותמזה מבניין משרדים – ואולי אף החזר גבוה יותר, בגלל הסיכונים הגבוהים יותר. כדי לכסות את הסיכון,
המשקיע עשוי לדרוש פרמיה בצורת ריבית גבוהה יותר, נניח 8%,
שזהו סכום הגבוה ב-33%- מהריבית על איגרות חוב. ערך נכס, מהוון לפי 8% הוא, אם כך, כדלהלן: ערך הנכס – 1,650,000$ = 132,000$ - שכר דירה.8% - הריבית הדרושה זהו המחיר המרבי אשר משקיע נבון יהיה מוכן לשלם עבור הנכס לפי שיטת היוון ההכנסות.
3. שיטת העלות בשיטה הזאת, ערך נכס נקבע על בסיס הערכת עלות בניית הנכס, בניכוי פחת,
פלוס ערך הקרקע החלק הבנוי של הנכס מוערך לפי העלות הדרושה לשחזורו,
ולסכום הזה מתווסף ערך הקרקע שעליה בנוי הנכס. מהסכום הזה יש להוריד הערכה
של הפחת המצטבר – פחת פיזי, כלכלי ושימושי – כדי להגיע לערך הסופי. טכניקה זו בנויה על מושג התחליף: משקיע נבון לא יהיה מוכן לשלם עבור בניין קיים סכום
גבוה מהסכום הדרוש כדי לבנות נכס זהה חדש. אחרי שעלות בניית הבניין החדש מותאמת לפחת בפועל,
נותנת השיטה הערכה סבירה של ערך הנכס. הטכניקה מתאימה גם לנכסי מגורים וגם לנכסים עסקיים.
אך השיטה הזאת איננה יכולה להעריך את היתרון שיש לקונה בקניית נכס קיים במקום של בנייה חדשה,
שכן בעת קניית נכס קיים נחסכים מאמצים רבים וגם הסיכונים קטנים יותר. מידת הדיוק של שיטת העלות תלויה בהערכת הפחת המצטבר של הנכס. ישנם שלושה סוגים של פחת: פחת פיזי - הירידה בערך הנכס כתוצאה מבלאי. הפחת הזה ניתן לעיתים לתיקון, אך לא תמיד. פחת פונקציונלי – זהו פחת כתוצאה מליקויים בתכנון שמשפיעים על השימוש בבניין. ליקויים אלה עשויים להיות תוצאה של שינויים במרוצת השנים אשר משפיעים על אלמנט כלשהו במבנה, כמו סוג החומרים שמהם נבנה הבניין, או התכנון, והם הופכים את הנכס למיושן לפי הסטנדרטים המקובלים היום.פחת כלכלי - ירידת הערך כתוצאה מכוחות מחוץ לנכס עצמו, כגון שינויים באזור המשפיעים על השימוש בנכס, או תנאים כלכלים במשק המשפיעים לרעה על השוק. דוגמא לשיטת העלות היא הערכה של בניין משרדים ישן, 2,000 מ"ר, הממוקם במקום טוב, וממשיך לשמש כבניין משרדים, אך חייב לעבור שיפוצים נרחבים כדי להתאימו לסגנון המודרני של חלוקה פתוחה. הפחת הקיים כאן הוא לרוב פיזי, עם פחת פונקציונלי זעיר, ובלי פחת כלכלי. א. עלות בניית הבניין מחדש:לפי 2,000 מ"ר X 1,000$ מ"ר. 2,000,000$ ב. פחת מצטברפחת פיזי 25% 500,000$פחת פונקציונלי 5% 100,000$סה"כ פחת 600,000$ (600,000)_____________________________________________________________ג. ערך הנכס בניכוי פחת 1,400,000$(2,000,000-600,000) ד. ערך הקרקע 1,000,000$_____________________________________________________________ה. סה"כ ערך הנכס 2,400,000$
IV. סוגי הבעלות ואופן רישום נכסים נדל"ן הוא רכוש רב-ערך שאי אפשר להזיזו. זו הסיבה שהבעלות על נכסים רשומה בדרך כלל ברישומים שמנוהלים על ידי הממשלה. כל שינוי בבעלות, כולל רישום משכנתאות, עיקולים, שעבודים, או זיקת הנאה, מקבל תוקף לאחר שהוא נרשם ברישום הרשמי. בכל עסקת מקרקעין קודם בודקים את אופן הרישום של הזכויות בנכס ואופי הזכויות. יש לבדוק אם יש משכנתאות ושעבודים אחרים על הנכס – דברים שעלולים להפריע בהעברתו. את בדיקת הבעלות כדאי לבצע מוקדם בתהליך הקנייה כדי להימנע ממשא ומתן שלא יישא פרי בסופו של דבר, כשיסתבר שבפועל, ה"מוכר" אינו יכול למכור, או שהנכס אינו כפי שהוצג מלכתחילה. למידע מוקדם על תנאים מגבילים אלה יכול להיות משקל מכריע במשא ומתן מבחינת המחיר, תנאי התשלום ועיתוי העברת הנכס. בבדיקת הרישום גם צריכים לבדוק כלל הזכויות בנכס, הצמדות, שטחים ציבוריים, זיקות הנאה וכדומה. בראש ובראשונה יש לבדוק את סוג זכויות הבעלות שעומדות למכירה. בישראל של היום יש שני סוגים עיקריים:-אדמה פרטית.-אדמה בבעלות מנהל מקרקעי ישראל (המינהל) שמוחכרת לתקופה ממושכת.
1. אדמה פרטית אדמה פרטית עדיפה תמיד על פני אדמת מינהל, אך אינה מצויה בכמויות הדרושות.רק כ- 5% מהקרקעות במדינה הם בבעלות פרטית. שאר הקרקעות נמצאות בידי המינהל. קרקע פרטית ניתן למצוא בעיקר במרכזי הערים הוותיקות ובאזורים אחרים אשר יושבו ואוכלסו עוד לפני קום המדינה. בעלות על קרקע פרטית – או מבנים שנבנו על קרקע פרטית – נתונה לפחות הגבלות ומעורבות ביורוקרטית בפיתוח נכסים ובמכירתם.
2. אדמות מנהל מקרקעי ישראל המינהל הוא המצאה ייחודית של מדינת ישראל. המינהל הוקם בשנת 1960 כדי לנהל קרקעות שבבעלות המדינה, בעיקר אלה שנרכשו במהלך השנים על ידי הקרן הקיימת. בהתאם לתפיסות הלאומיות והסוציאליסטיות של הממשלות דאז, אדמות אלה הפכו לאוצר לאומי, ובדרך כלל הוחכרו לתקופות של 49 שנים עם אופציה ל- 49 שנים נוספות. תקופת החכירה מקבילה לתפיסה המקראית של שנת היובל, אשר בה כל האדמות אשר נמכרו חוזרות לבעליהן המקוריים: "והארץ לא תימכר לצמיתות כי לי הארץ…והיה ממכרו ביד הקונה אותו עד שנת היובל, ויצא ביובל ושב לאחוזתו" (ויקרא כ"ה, כג-כח). בהקמת המינהל היה מעורב גם שיקול ביטחוני – מניעת קניית אדמות בבעלות יהודית על ידי ערבים וגופים אחרים אשר עלולים לסכן את קיום המדינה וקידומה. אדמות מינהל מוצעות לציבור במכרזים תקופתיים המתפרסמים בעיתונות. הקרקע מוחכרת מלכתחילה לפי "חוזה פיתוח" המחייב בנייה על המגרש תוך פרק זמן קצוב, בדרך כלל שלוש שנים. לאחר שהחוכר עמד בתנאי חוזה הפיתוח הוא מקבל חוזה חכירה. חוזה הפיתוח והחיוב לבנות על השטח נועדו למנוע קנייה ספקולטיבית של אדמות מינהל, ואפשרות שמישהו יקנה אדמת מינהל בציפייה לעליית ערכה ומכירתה בלי שהשקיע בפיתוח הנכס. המינהל גם מחייב חוכרים להביא לאישור את כל תוכניות הבנייה על קרקעות מוחכרות, בנוסף למהלך הרגיל של אישור השלטונות המקומיים. חובה זו לעיתים מעכבת את הליך התיכנון ופיתוח הנכס ומוסיפה טורח ועלות. אדמות מינהל מוחכרות ישירות, ללא מכרז, רק במקרים מיוחדים שבהם הממשלה מבקשת לעודד פיתוח, כגון באזורי פיתוח ליד ערי השדה. שם האדמות מוחכרות ישירות למפעלים וליזמים. במשך תקופת קיומו עברו חוזי החכירה של המינהל שינויים ניכרים. כיום ניתנים חוזי המינהל כחוזי חכירה מהוונים, שבהם כל תזרים התשלומים השנתיים משולם מראש לכל 49 השנים, והמחיר לוקח בחשבון את ערכו של תשלום כל הסכום מראש. בעבר לא היו החוזים מהוונים במלואם, ולכן קיימים בשוק שלושה סוגים של חוזי חכירה:-תשלום התחלתי והיוון של 40%, כשהיתרה משולמת לפי 3% לשנה.-היוון של 80%, ותשלום שנתי של 1% מערך היתרה.-היוון של 91%, בלי תשלומים נוספים. הסוג האחרון הוא הצורה המקובלת היום לחכירה מלאה. המקסימום של 91% היוון בנוי מנוסחה מתימטית והיתרה של 9% נושאת גם אופי סמלי כחלקה של הממשלה בבעלות על הקרקע. החוזה המקורי ניתן ל- 49 שנים, עם אופציה ל- 49 שנים נוספות. נכון להיום, החוכר מקבל את תקופת האופציה לפי חכירה של 80%,בלי תשלום נוסף, וניתנת לו האופציה להשלים את ההיוון עד ל- 91%. המינהל גם גובה תשלומים נוספים, כולל דמי הסכמה עבור הסכמתו להעברת נכסים המהוונים בפחות מ- 91%, ודמי היתר כשהחוכר מבקש לנצל זכויות נוספות של הקרקע בזמן שינוי תוכנית בניין עיר, שינוי שמאפשר זכויות בנייה נוספות, או שינוי בייעודה של הקרקע. בנוסף למצב השכיח כל כך של אדמה פרטית או אדמת מינהל, קונה עשוי למצוא פה ושם מצב מיוחד, כגון חכירה ל- 999 שנה של קרקע פרטית. חוזה חכירה כזה הוא בעצם מכירה. תקופת החכירה של 999 שנה נבחרה כדי להצביע על תקופה ארוכה בהרבה מעבר לציפיותיו של המוכר לבעלות על הנכס או לאפשרות להעבירו ליורשים. בחוזי חכירה ארוכים כאלה משתמשים במצבים מיוחדים, שבהם הגבלות משפטיות אינן מאפשרות את מכירתו של הנכס, או שהנכס מיועד לחלוקה והמוכר מעוניין לבצע חלוקה פרטית בלי הצורך לפנות רשמית לשלטונות לשם פרצלציה ורישום היחידות.
3. בדיקת רישום הנכס: בבדיקת הבעלות על נכס מקרקעין יש לבדוק קודם כל את הרישום בטאבו, כפי שמכונה לשכת רישום המקרקעין. שם, עם תשלום אגרה ומילוי בקשה שבה מופיע מיקומו של הנכס, מספקת לשכת הרישום מסמך המתעד את גודל הנכס, הבעלות עליו, משכנתאות, הערות אזהרה, עיקולים, ומגבלות אחרות על הבעלות. אם הנכס ממוקם על קרקע מינהל, הרישום בטאבו אינו כולל בדרך כלל את שם החוכר, ואז חייב הקונה הפוטנציאלי לבקש מהמוכר העתקים של החוזה עם המינהל, לבדוק במינהל שאכן כל התשלומים החלים על הנכס בוצעו, ולברר את קיומם של משכנתאות או עיקולים אחרים העשויים להשפיע על מכירתו של הנכס ועל העברתו.
4.זיהוי הנכס למרות שבפועל רוב הנכסים מזוהים על ידי כתובת, הרי שלצורכי רישום או כדי לזהות קרקעות ונכסים אחרים הנמצאים באזורים לא מפותחים אין די בכתובת. לכן מזהים נכסים לפי שיטת הגוש והחלקה.שטח גדול – הגוש – מוגדר וממוספר, ואז נחלק ליחידות קטנות יותר – החלקות. גודלו של הגוש וגודלן של החלקות בו שונים מאזור לאזור ותלויים בכמות הפיתוח. ככל שצפיפות הפיתוח גדלה, כך גדל מספר הגושים והחלקות. כלומר, כל גוש וחלקה קטנים יותר. גושים וחלקות בעיר, למשל, קטנים בהרבה מאלו בכפר, וכוללים גם תת-חלקות לרישום דירות ויחידות בבניין. התהליך של הגדרת גושים וחלקות הוא תהליך ממושך, ומתמשך ככל שהפיתוח באזור מתקדם.
V. ייעודי קרקע, שימוש, וזכויות בנייה
1. יעוד, שימוש וזכויות ייעוד, קרקע והפוטנציאל שלה לשמש לייעוד מסוים, הוא שמעניק לנכס את ערכו. השימושים הפוטנציאליים של נכסים נקבעים על ידי התנאים הפיזיים, מיקומם, וכלל חוקי התכנון והבנייה אשר חלים על הנכס באותה עת. חוקי התכנון והגדרת השימושים ואחוזי הבנייה קובעים את השימושים המותרים לאתר ספציפי או לאזור, ובנוסף קובעים גם צרכים מיוחדים כגון: צורת חזיתות הבניינים, גינון, חניה, סידורי ביוב וכדומה. תנאים אלה כלולים בתוכנית בניין עיר (ת.ב.ע.) אשר יזומה ומתוכננת בדרך כלל על ידי רשות ממשלתית מקומית, לרוב הרשות המקומית, ואשר מקבלת אישור בדרג המחוזי והממשלתי. מספר תוכניות עשויות להיות בתוקף בו-זמנית, וכל אחת מהן מגדירה אספקט אחר של צורתו הכללית של האזור – בנייה, כבישים, פארקים ומיתקנים ציבוריים, וכן הלאה. קונה בכוח של נכס חייב לבדוק את התוכניות השונות הקובעות את המותר בנכס שלו, כדי לברר אם הנכס עונה לקריטריונים השונים, אם הוא מתאים לשימוש המתוכנן, וכדי לשקול את הסיכוי או הסיכון של שינויים עתידיים. שינויים בת.ב.ע. עשויים לעלות או להוריד את ערך הנכס. מסמכי הת.ב.ע. פתוחים לעיון ברשות המקומית, וכוללים מפה ותקנון בכתב. תוכניות בהכנה ובבדיקה מתפרסמות ברבים, ולקהל הרחב ניתנת ההזדמנות להביע התנגדויות. לאחר שכל ההתנגדויות התקבלו וטופלו, מקבלת התוכנית אישור סופי של הוועדה המחוזית ומשרד הפנים. התהליך ארוך ויכול להימשך מספר שנים. בעל קרקע רשאי ליזום תוכנית "נקודתית" לנכס שלו, או לבקש אישור לשימוש חריג שאינו כלול בשימושים המותרים בת.ב.ע. הקיימת. המהלך הזה כדאי לעיתים קרובות, במיוחד במקרה של נכסים גדולים או מיוחדים מבחינת מיקום, אשר ערכם עשוי לעלות בצורה משמעותית אם זכויות הבנייה והשימוש ישתנו או ישתפרו. ההשקעה הנדרשת היא בעיקר זמן ומימון נכס המייצר הכנסות נמוכות או אינו מייצר הכנסות כלל. הכנת תוכנית והגשתה נעשית על ידי אדריכל או מהנדס, יחד עם יועצים לעניינים ספציפיים כגון דרכי גישה, מים וביוב. הפקעות קרקע לצורכי ציבור או להרחבת כבישים הן דבר נוסף שיש לבדוק ולשקול בעת בדיקת נכס. הפקעות עשויות להעביר חלק מהקרקע לצרכי ציבור, כגון כבישים, מדרכות וכדומה, אך גם עשויות להעביר 40% מהקרקע ויותר לצרכים נוספים כמו בתי ספר ומוסדות ציבור אחרים. הפקעות גדולות כאלה נדרשות במיוחד כשהופכים קרקע לא מפותחת לשכונות מגורים. תוכנית בניין העיר לאתר מסוים קובעת את גודל המבנה המותר, גובהו, גודלו, הכיסוי המותר של הקרקע, והמרחק של הבניין מגבולות החלקה. גודל הבניין נקבע כאחוז מסוים מגודל המגרש ולפי מספר הקומות המותרות לבנייה. לדוגמא, ת.ב.ע. לאזור תעשייתי או מסחרי מצוי עשויה לקבוע בנייה מותרת כדלקמן: - 40% בנייה לקומה, עד למקסימום של שלוש קומות.- מקום חניה אחד לכל 50 מ"ר בנויים. ניתן לקבל רשות למרתף או לחניון תת-קרקעי עם תשלום השבחה.- גודל מינימלי של חלקה לצורך בנייה – 2,000 מ"ר.- גובה מקסימלי של הבניין – 14 מטרים.- קווי בניין – שלושה מטרים מכל צד, חמישה מטרים בחזית. כלומר, תוכנית זאת קובעת שבמגרש של 2,000 מ"ר (שני דונם) מותר לבעל הנכס לבנות בניין של 2,400 מ"ר בשלוש קומות של 800 מ"ר כל אחת, עם קומת קרקע של שישה מטרים גובה ושתי קומות עליונות של ארבעה מטרים גובה כל אחת. מקומות חניה יהיו במפלס הקרקע ובמרתף, והאישור לבניית המרתף כרוך בתשלום מס השבחה לרשות המקומית עבור זכויות הבנייה הנוספות. קביעות נוספות בתוכנית בעניין העיר עשויות להגדיר את החומרים המותרים לחזיתות הבניין, את רמת הגינון החיצוני ורשימה של המפעלים המותרים. תוכנית לבניית בניין או אזור מגורים כוללת תנאים אחרים, כמו גודל מינימלי של דירות או בתים, שטחים ציבוריים, אישור לתנאים מיוחדים כגון מקומות חניה, מחסנים בחצרות, מרפסות ועליות-גג.
2. תיק הבניין בעת בדיקת בניין קיים יש לבדוק גם את תיק הבניין בארכיב של מחלקת הבנייה המקומית. התיק כולל את תוכנית הבנייה המקורית, תעודת הגמר ורישום של שינויים, תוספות ועבירות על חוקי הבנייה במשך השנים. הבדיקה הזאת נועדה לאשר שהבניין עונה לתקנים המקומיים, שאין עבירות כגון שינויים ותוספות שנעשו ללא רשות, ושציודו של הבניין עונה לתקנים של גופים כמו מכבי-האש והג"א. בבניין רב הנסתר מהגלוי, וקניית בניין בלי לבדוק את תולדותיו עלולה לגרום צער יותר מאוחר.
VI. כלכלת הנדל"ן בישראל מחירי השוק הישראלי נקובים כמעט תמיד בדולרים, וזאת בעקבות הנסיון הארוך עם מטבע לא יציב. אך עם חתימת חוזה מכר או חוזה שכירות, המחיר עובר לשקלים, צמודים או למדד יוקר המחיה (בחוזי שכירות)או למדד הבניה (נהוג בחוזי מכר). המחירים לנדל"ן נקובים לרוב לפי מטר מרובע, במיוחד בנכסים מסחריים. המדידה של שטח הנכס נעשת על בסיס השטח הברוטו, אשר כוללת גם את השטחים הציבוריים, כגון חדר מדרגות, מעליות, לובי, ושטחי שירות. ההפרש בין הברוטו לנטו נע מ- 10-15% במבנים קטנים ועד 25-35% במבני רב קומות.
1. השכרת נכסים: מחירים של נכסים עיסקיים להשכרה נקובים בשכר דירה לפי דולר למטר לחודש. לדוגמא, משרד בתל-אביב של 200 מ"ר יכול להיות מתומחר לפי 20$ למ"ר, או סך הכל 4,000$ לחודש. מחירי דירות ובתים להשכרה נקובים במחיר לחודש. לעיתים קרובות חוזי שכירות לדירות צמודים לשער היציג של הדולר, ולא למדד. בנוסף לדמי שכירות, הדייר משלם את עלות דמי הניהול של הבנין, ארנונה, והוצאות לחשמל, מים, וגז. תקופות השכירות הינו לרוב עד 10 שנים בנכסים עיסקיים, כאשר החוזה מחולק לתקופה מקורית ותקופות אופציה. הזכות לממש או לא לממש את האופציה היא של הדייר. ניתן גם לשכור נכסים לתקופות ארוכות יותר, כנהוג במתקני תעשיה וחנויות גדולות. חוזי שכירות לדירות מגורים הינם לרוב לתקופות קצרות יותר, עד 3 שנים כולל אופציות. דמי שכירות משולמות על בסיס חדשי בחוזה שכירות למגורים או בתשלומים רבעוניים או חצי שנתיים כנהוג בנכסים עיסקיים. דיירים נדרשים בהרבה מקרים להעמיד ערבויות על ידי פיקדון במזומן או ערבות בנקאית. דמי השכירות לנכסים עסקיים בדרך כלל צמודים למדד, ונכסי מגורים צמודים לדולר ארה"ב. בשכירות של נכסים עסקיים, במיוחד משרדים, בעל הנכס בדרך כלל מעמיד תקציב לשיפוץ היחידה, או לוקח על עצמו לבצע את השיפוץ הנדרש. דמי השכירות מעודכנים לכסות את החזר עלות השיפוץ.
2.נושאים חשובים בעסקאות שכירות נדל"ן לחברה השכרת משרדים על ידי חברה הינו עיסקה מורכבת, יקרה, וארוכת טווח. להלן מספר אלמנטים שיש לקחת בחשבון:
א.עסקאות נדל"ן הן מורכבותעלויות נדל"ן כולל שכר דירה, חניה, ארנונה, ודמי ניהול, הם הוצאות קבועות גדולות לכל חברה. עם תכנון נכון ניתן להפיק את מירב התועלת מנכס חדש יחד אם שמירה על קופת החברה.
ב.אופי בעלות הנכס משפיע על הרבה אלמנטים בעסקה הרבה עקרונות עסקיות ומשפטיות החשובות לחברות קשורות לאופי בעלות הנכס. אם הנכס נמכר בחלקים ומוגדר כבית משותף, אפילו אם השוכר ישכור את מרבית הנכס, האופציות שלו להתרחב באותו נכס יהיו מוגבלות. בנוסף, קשה לקבוע אופי של נכס ומגבלות בשימוש עם ריבוי בעלים. ג.זכויות חוזיות חשובות× זכות שכירות משנה 100% הנכס (ללא הגבלות חוץ מדייר משנה סביר).× זכות התרחבות פוזיטיבית (לא רק זכות סירוב ראשונה).× זכות שילוט עם לוגו החברה, במקום בולט על הבניין.× זכות הגדלת או הקטנת כמות החניות המושכרות.
ד.זהות הבעלים משפיע על העסקה
איכות בעלי הנכס קשור לגב הפיננסי שלהם, ויכולת לנהל נכס או פארק משרדים
לאורך זמן. צריכים לבחון אם היזם מסוגל לבצע עבודות גמר פנימיות לדייר, הן
מבחינה כלכלית והן מבחינה הנדסית.
ה.צריכים לקבוע את אופי הנכס
בית בודד או פארק משרדים? בית בודד קוסם לכל חברה, וטומן בחובו את האפשרות להציג תדמית חזקה,ולשלוט בכל הניהול של הבנין. מצד שני, הישיבה בפארק נותנת יתרונות חשובים כמו גמישות בהתרחבות. אם הבניין או הפארק קיים, ניתן לראות איזה סוג דיירים קיימים ומה אופי הפארק.
אם הנכס בבניה צריכים לקבוע בחוזה כמה דברים: פעילויות מותרות ואסורות, אופי וכללי השילוט בפארק, אופי השימוש בשטחים בקומת הקרקע.
ו.תבדקו את חוזה הניהול ומבנה חברת הניהול
במיוחד בפארקים ומגדלי משרדים ישנם הרבה שירותים מיוחדים כמו חדרי כושר, בריכות וכדומה.חשוב שתהיה הפרדה תקציבית בין שירותי חובה ושירותי בחירה כולל מחירון ידוע לשירותי בחירה וקביעת מועדי מתן השירותים.
ז.לא חותמים חוזה בלי הכנת מפרט טכני לשוכר וקביעת עלות עבודות הפנים שעל חשבון היזם
עבודות גמר פנימי שוות הרבה כסף לחברות, אפילו עד 700-800$ למ"ר לחברת הי-טק או משרד מפואר. לכן חשוב לקבוע מראש מה מחיר השכירות למ"ר לפי המפרט הטכני הנדרש על ידי הדייר ולא רק מה המחיר של היזם.
ח.האם הספקת חשמל ומיזוג אוויר לנכס מגיע בצורה המתאימה לחברה?
כחלק מעבודות הפנים צריכים לבדוק צרכי הדייר לכמות חשמל וטונג' קירור למ"ר.
בנוסף לכמות החשמל ומיזוג צריכים לבדוק: עלות הפעלות המיזוג ל- 24 שעות במידה ודרוש לחלקים מהנכס, כגון חדרי מחשב, או אפשרות להפעיל מיזוג עצמאי, או אפשרות לחבר חלק מהמיזוג במושכר לגנרטור חירום.
ט.לסגור תעריפי ארנונה לפני שסוגרים חוזה
העיריה תהיה יותר מוכנה ללכת לקראת החברה לפני חתימת החוזה.
י.מסירת הנכס קובעת התחלה טובה
בין יום חתימת החוזה ויום מסירת הנכס דברים משתנים ליזם ולדייר. בדרך כלל שני הצדדים יותר לחוצים לבצע מסירה. כמה כללי הברזל בקבלה-מסירה של נכס:
× לא מקבלים מסירת נכס ללא חיבור קבוע לרשת חשמל.
× לא מקבלים מסירת נכס עד שבוצעה הרצת מערכות עיקריות כגון: מיזוג, מעליות וכו'.
× אם כל הנכס לא מוכן, היזם צריך לספק תנאי ביטחון לדיירי הבניין.
3.קניית נכסים:
לאורך השנים, ההשקעה בנדל"ן מהווה בין ההשקעות הטובות ביותר במשק הישראלי, וזאת הודות להתפתחות המהירה של המדינה. משקיעים בנכסים מסחריים נהנים כיום מתשואות של 8-10% לשנה, לפני רווחי הון, ומשקיעים בדירות ומקבלים תשואה של 3-4%.
הרבה נכסים נמכרים במשך תקופת הבניה, והקונה משלם עבור הנכס בתשלומים לפי התקדמות הבניה, כשהתשלום האחרון מבוצע בעת קבלת הנכס ורישום הבעלות באופן רישמי. קונים זכאים לקבל ערבות בנקאית או ערבות ממשית אחרת עד לקבלת החזקה בנכס ורישום הנכס על שמם.
VII. מיסים
מיסי מקרקעין בישראל מגוונים ומסובכים. חשוב לקונה או מוכר של נדל"ן להיות מודע למיסים העיקריים, ולהתייעץ עם יועץ לפני ביצוע עיסקה. על מנת לקבל תמונה ברורה ומדויקת של נכס, ואת פוטנציאל ההשקעה לייצר הכנסות ורווחים למשקיע, יש לקחת בחשבון את השפעת המיסים השונים, הנוגעים לעלות הרכישה, להפעלת הנכס והחזקתו, ולרווחים בעת מכירתו. תכנון מס מוקדם עשוי לאפשר למשקיע לדחות או להוריד במידה מסויימת את תשלומי המס. אך בטווח הארוך לא ניתן להתעלם מרוב המיסים. תמונת המצב לגבי מערכת המיסוי גם משתנה מפעם לפעם. משקיע חייב להיות מעודכן בשינויים אלה כדי שיוכל לתכנן את השימוש ואת העיתוי הנכון לממש הכנסות ורווחים מנכסיו. לפני קנייה או מכירה של נכס חשוב להתייעץ עם בעלי מקצוע הנוגעים לעניין, בדרך כלל רואי-חשבון או עורכי-דין, כדי לברר את ענייני המס הקשורים בעיסקה. לעיתים קרובות יש למרכיבי המס השפעה מכרעת על ההחלטה האם להתקדם בביצוע העיסקה או לבלום, וכן על מבנה העיסקה.
1.מעמד אירגוני בראי המיסוי
יזמים וקבלנים – לרוב מחזיקים נכסים כמלאי עיסקי ולא כנכסים קבועים.
חברות נדל"ן ואיגודי מקרקעין – חברות אשר רוב פעילותם מרוכזת בנדל"ן.
פרטיים – פרטיים יכולים להחזיק נדל"ן באופן אישי. לרוב פרטיים מחזיקים נכסי מגורים אך מתאחדים כחברה על מנת לקנות ולהחזיק נכסים עסקיים.
2.מיסים בעיסקאות נדל"ן
א.מס רכישה: משולם בעת הרכישה, וגובהו כיום הינו 5% מעלות העסקה ברכישת קרקע או נכסים שלא לשימוש בית יחיד. על נכסי מגורים משלמים מס רכישה יותר נמוך מאשר על נכסים מסחריים ונכסי קרקע, ועלות המס תלוי בעלות הדירה ואם הנכס הינו דירת יחיד, ונע לפי המקרה בין 0.5-5%.
ב.מס מכירה: המס הזה תקף מ- 1/1/2000, במקום מס רכוש שבוטל. בעת קניית נכס יש לוודא שמס הרכוש מהעבר שולם. המס מוטל על נכסים בנויים וקרקע, למעט יחידות מגורים בבעלות פרטית. חברות נדל"ן ובודדים אשר מחזיקים נכס כרכוש קבוע משלמים מס לפי 2.5% מערך העיסקה. יזמים וקבלנים אשר מוכרים מלאי משלמים0.8% מערך העיסקה.
ג.מס הכנסה: מס ממשלתי שמשולם על הכנסות משכר דירה או מכל הכנסה אחרת שנובעת מהשימוש השוטף בנכס. מס הכנסה משולם על ההכנסות מכל נכס מסחרי. ההכנסה מדירות מגורים פטורה ממס הכנסה לנישומים פרטיים, אך רק עד לתקרה מסויימת.
ד.מס שבח: מס המשולם בעת מכירת נכס, עבור העלייה שחלה בערכו של הנכס מיום הרכישה.שיעור מס השבח תלוי במועד רכישת הנכס ובסוג הנכס. נכון להיום (5/2000) בעלים של נכסי מגורים, ובמיוחד יחידים אשר מוכרים בית כדי לרכוש בית אחר, מקבלים פטור ממס שבח עבור מכירת נכס מגורים אחד כל ארבע שנים.
קבלנים וגורמים המחזיקים נכס כמלאי אינם משלמים מס שבח, ומשלמים מס הכנסה.
3. מיסים אחרים
א)היטל השבחה: משולם בעת שינוי בייעוד או בזכויות הבנייה של נכס. למשל, שינוי משימוש חקלאי למגורים. המס הזה הוא ברמה של 50% מעליית ערך הנכס שמקורה בשינוי הייעוד, וזהו החזר לממשלה עבור שינויים חוקיים שגרמו לשיפור בערכו של הנכס.
לדוגמא, אם שינוי בתוכנית בניין עיר באזור מסוים משנה פרדס לשימוש למגורים, ערכו עולה. נניח שפרדס היה שווה 20,000$ לדונם לפני שינוי ייעודו, וערכו עלה ל- 100,000$ לדונם לאחר שינוי הייעוד. העלייה בערכו של הפרדס היא, אם כן, 80,000$ לדונם. על ההשבחה הזו משלם בעל הנכס היטל של 50%, או 40,000$ לדונם. ההיטל משולם בעת קבלת היתרי בנייה או בעת העברת הזכויות בנכס לאדם או לגוף אחר.
ב)ארנונה: מס שנתי משולם לרשות המקומית עבור השימוש בנכס בנוי, או מגרש בשימוש. מס זה משולם בדרך כלל על ידי הדייר, אך אם הנכס פנוי, חייב בעל הנכס בתשלום. נכס פנוי נהנה מפטור חד-פעמי של שישה חודשים.
ג)היטל שימוש חורג: זה מס אשר משולם בעת שנכס מקבל אישור לשימוש זמני אשר חורג מתכנית בנין העיר הקיים. לדוגמא, במצב שהעיריה מאשרת חנויות באיזור תעשייתי. חישוב היטל שימוש חורג דומה לחישוב היטל ההשבחה.
4.פחת לצרכי מס
לבעלי נכסים ניתנת זכות לקחת פחת לצרכי מס על מבנה (לא מגורים). ברוב המבנים ניתן
להפחית 4% לשנה, אך במבנים מאוד ישנים ניתן להפחית רק 2% לשנה.
הפחת נלקח רק על ערך המבנה ולא על הקרקע. בדרך כלל רשויות המס נותנות זכות לקחת פחת על 75% מערך הנכס. שוכר של נכס מסחרי רשאי לקחת פחת על עבודות במושכר על פני תקופת שכירות של לפחות 5 שנים. גם לבעל נכס המשכיר נכס ומשקיע בעבודות ניתן אותו זכות לקבל פחת על השקעות, אך אלמנטים מסויימים כמו מיזוג אויר מפחיתים על תקופה יותר ארוכה.
VIII. מימון
כהשקעה יקרה ובעלת ערך רב, מקובל לממן רכישת נדל"ן, הן למסחר והן למגורים.
ניתן להשיג מימון מכמה מקורות:
א.בנקים למשכנתאות- אשר עוסקים אך ורק במימון נדל"ן.
ב.בנקים מסחריים- אשר מממנים גם נדל"ן, בדרך כלל כחלק ממסגרת אשראי ללקוחותיהם.
ג.חברות ביטוח.
ד.קופות גמל- מעורבים במידה מסויימת במימון לפרויקטים.
כיום, ניתן לממן נכסים לפי מספר מסגרות:
א.מימון שיקלי, לפי ריבית קבועה צמודה למדד.
ב.מימון שיקלי, בריבית משתנית לפי ריבית בנק ישראל.
ג. מימון במטבע חוץ.
השימוש הנכון במימון מגדילה את היכולת של רוכש לקנות נכס, וגם עשוי לשפר את רווחיות ההשקעה.
לכן, ערכו הנוכחי והפוטנציאל שלו בעתיד נקבעים על ידי הנתונים הפיזיים שלו,
שימושו ומיקומו. כל נכס מקרקעין הוא ייחודי ואינו ניתן לחיקוי, מכיוון שכל מיקום הוא ייחודי. המאפיינים העיקריים של נדל"ן כהשקעה הם כדלקמן:
1. השקעה לטווח ארוך נדל"ן הוא השקעה שמוחזקת לזמן ארוך ומפיקה רווחים לתקופות ארוכות. טווח הזמן עשוי להיות עשרות שנים ואף דורות. משקיע בנדל"ן חייב לקחת בחשבון תקופה מינימלית של 3-5 שנים להחזקה בנכס מיום קנייתו ועד למימושו.
2.לא נזיל תקופת הזמן הדרושה למכירת נכס במקרקעין ארוכה במיוחד, ולכן ההשקעה נחשבת להשקעה בעלת נזילות נמוכה.
3. מייצר הכנסות חלק ניכר מסוגי הנכסים מניב תזרים הכנסות מדמי השכירות. התזרים עולה ויורד במשך הזמן, בכפוף לתנאי השוק, אופי הדיירים, רמת הבניין וניהול הנכס.
4. מניב רווחי הון מכירה מוצלחת של נכס יוצרת בדרך כלל רווחי הון כתוצאה ממכירתו במחיר גבוה יותר מעלות הקנייה.
רווחי הון אלו, שהם תוצאה מעליית ערך הנכס, תלויים בתנאים כגון משך הזמן שהמשקיע מחזיק ברכוש, שינויים בשוק, מצבו הפיזי של הנכס, מיסים וטכניקות שונות של ביצוע המכירה.
5.דורש ניהול נדל"ן הוא השקעה שדורשת טיפול ותשומת-לב תמידיים של הבעלים והשקעות נוספות מפעם לפעם,
כדי שתניב פרי. הניהול הזה כולל השכרת הנכס, טיפול בבעיות תחזוקה וגביית שכר דירה. ניהול נכון הוא המפתח לרווחיות לטווח ארוך.
6. ניתן למנף על ידי מימון ניתן לרכוש נכסים על ידי צירוף של מזומנים מהונו של הקונה ומהלוואות.
היתרון הזה ברכישת נכסים מאפשר למשקיע להגדיל בצורה ניכרת את כוח ההון שלו וכך להגיע לקניית
נכס גדול יותר. תזרים ההכנסות של הנכס משלם את עלות ההלוואה. ניצול נכון של מימון חיצוני בתקופה שבה מחזיקים בנכס יכול גם לעזור לבעלים לממש רווחי הון. אם ערך הנכס וההכנסות ממנו עולים,
ניתן גם להגדיל את המשכנתא על הנכס, ובדרך זו להחזיר לבעלים חלק מעליית ערכו של הנכס.
כספים אלה יכולים לשמש כמקור להשקעות נוספות, לשיפורים בנכס עצמו, או להשקעות אחרות.
7. יתרונות מיסוי השימוש בכלים להפחתת מיסים, כגון פחת, ניכוי ריבית על הלוואות והוצאות לתחזוקה ולניהול משפרים את הרווחיות והפוטנציאל של השקעה בנדל"ן. כלים אלו משתנים מפעם לפעם יחד עם שינויים בחוקי המס, תנאי המשק ועידוד ממשלתי להשקעות הון. בישראל היום, בהשוואה למדינות רבות אחרות, חוקי המס אינם נותנים יתרון יחסי מיוחד להשקעות בנכסי דלא ניידי. לדוגמא, משך הזמן שבו ניתן להפחית לצורכי מיסוי את ערכו של הנכס הוא ארוך מאוד, ואין תמריצים להשקעה בנכסים, דבר שקיים במדינות רבות אחרות.
II.סוגי הנכסים
1. קרקע קרקע היא חומר הגלם, המכנה המשותף לכל שימושי הנכסים. את חומר הגלם הבסיסי הזה ניתן לחלק לשלוש קטגוריות. הראשונה כוללת קרקעות המשמשות כתשומה לתהליך ייצור, כגון חקלאות, מכרות וכדומה.
הקטגוריה השנייה היא קרקעות שמשמשות לבניית בניינים ומיתקנים אחרים, או שמיועדות לשימושים אלה ויפותחו בעתיד. בקטגוריה השלישית נכללת קרקע שאין לה שימוש כלכלי ישיר, או קרקע שמיועדת במיוחד לשימור ולשימוש כפארקים וכמקומות נופש. מודדים את הקרקע לפי דונם, השווה ל- 1,000 מ"ר.
2. מגורים נכסי מגורים משמשים לשיכון אנשים. השכיח מבין נכסי המגורים הוא בנייני דירות ובתים בודדים,
אך חשוב לקחת בחשבון גם נכסי מגורים מיוחדים כמו בתי-מלון או בתי-אבות,
אשר מאחדים שימוש עיסקי יחד עם שימוש למגורים. המרכיבים העיקריים של נכס מגורים הם תכנון,
איכות הבנייה וצפיפות הבנייה – מספר יחידות הדיור וגודל היחידה לכל חלקת קרקע.
3. משרדים בנייני משרדים הם מבנים המיועדים לשיכון עסקים בענפי השירותים,
המסחר וסוגים מיוחדים של תעשיה כגון תעשיית ההי-טק.
מאפיין אותם מספר העובדים הגבוה על כל יחידת שטח מנוצלת.
הדגש בבנייני משרדים הוא על צפיפות גבוהה של עובדים,
בבניין שרמתו גבוהה ויש לו שירותים נלווים כגון בנקים, מסעדות, שרותים עסקיים, ותחבורה בקירבת מקום.
4. תעשייה נכסים תעשייתיים כוללים את כל הנכסים המשמשים לייצור ולאחסנה של מוצרים,
כולל אחסון של חומרי גלם לפני עיבודם ושל מוצרים מוגמרים לאחר תהליך הייצור.
נכסים תעשייתיים הם רבגוניים במיוחד וכוללים מבני קומות לתעשיות קלות כגון מחשבים
ואלקטרוניקה ועד למיתקנים מיוחדים לתעשייה כבדה כגון בתי-זיקוק, מפעלים כימיים,
או מפעלי בטון, אשר אין כל דמיון בינם לבין בניינים רגילים. הדגש בבניינים תעשייתיים הוא על פונקציונליות ויעילות בתכנון ובצורת הבנייה, ולא על נתונים אסתטיים.
5.קניונים, חנויות, נקודות שיווק נכסים אלה כוללים את כל אותם הבניינים והמקומות המנוהלים כנקודות מכירה.
המגוון רחב וכולל קניונים, חנויות, אולמי תצוגה, תחנות דלק, מסעדות ומקומות בילוי כמו בתי-קולנוע ומועדונים.
6.נכסים לספורט ולבילוי נכסים אלה דומים ליתר הנכסים המסחריים מבחינת השימוש הכלכלי.
ההבדל הוא בתכנון הייחודי והספציפי המייעד נכסים אלה לשימוש אחד,
כמו למשל תיאטרון, אולם ספורט או בריכת שחייה.
7.מיתקני בריאות כאן נכללים בתי-חולים, קליניקות ובית-אבות. אלה הם נכסים המתוכננים ובנויים לשרת את תעשיית הבריאות והרפואה. המאפיין העיקרי של נכסים אלה הוא רמה גבוהה של תכנון ספציפי ועלות הקמה גבוהה,
כתוצאה מריבוי המערכות המיוחדות בתוכם.
8. בתי מלון ודיור לנופש הענף הזה כולל בתוכו נכסים שונים אשר משמשים למגורי נופש, החל מבתי מלון מפוארים,דרך בתי הארחה, דירות נופש, צימרים, וכדומה. תעשיות בתי המלון והתיירות מסביבו מהווהענף יחודי בשוק הנדל"ן, אשר משלב עסקי נדל"ן עם שרותי אוכל, בילוי, ושרותים אחרים.
9. מיתקנים ציבוריים אלה כוללים בניינים ומיתקנים כמו בתי-ספר, תחנות כיבוי אש, מפעלי מים וביוב, ותחנות חשמל, המתוכננים ובנויים במיוחד כדי לשרת מטרה ציבורית. הקטגוריות הנזכרות להלן מהוות את השימושים העיקריים של נכסים. שימוש הוא המונח העיקרי בניתוח נכסים ובקביעת הערך והפוטנציאל של נכס כלשהו. שימוש קובע את תפוקתו של הנכס.
III. שיטות הערכה ושמאות של נכסים ישנן שלוש שיטות להערכת שוויו של נכס:
1. השיטה ההשוואתית בשיטה הזאת מעריכים את שווי הנכס לפי מחיר השוק שלו,
על ידי השוואת הנכס הנדון לנכסים דומים שנמכרו או הושכרו בעבר.
הערכת נכס לפי השיטה ההשוואתית מחייבת השוואה לנכסים דומים.
כדי להגיע להערכה נכונה, חשוב שהמידע יהיה מדויק, העיסקאות האמיתיות –
עיסקאות בין צדדים שאינם קשורים זה לזה ובין קונה מרצון לבין מוכר מרצון –
ויש לקחת בחשבון את ההבדלים בין נכס לנכס, אשר משפיעים על מחירם.
לא קיימים שני נכסים זהים בכל מאת האחוזים. המיקום, למשל, יהיה שונה תמיד.
אך השוק אינו מספק תמיד די נכסים דומים להשוואה בנקודת זמן נתונה,
ולכן בפועל חייב המעריך להשתמש במה שיש ולבצע התאמות. למשל,
להתאים מחיר בנכס שנלקח כדוגמא למעלה או למטה, בהתאם לשינויים במיקום או באיכות הנכס. השיטה ההשוואתית היא הפשוטה והישירה ביותר לצורך הערכה.
היא דומה מאוד לתהליך של השוואת מחירים שעושה כל צרכן בסופרמרקט יום יום. ניקח לדוגמא מקרה של קניית דירה בת ארבעה חדרים, 100 מ"ר, בשכונת מגורים.
הדירה מוצעת במחיר 170,000$, כלאמר 42,500$ לחדר, או 1,700$ למטר מרובע.
נניח שלאחרונה נמכרו באותה שכונה שלוש דירות אחרות, ונניח שהן דומות במצבן ובמיקומן. א. 3 חדרים, 85 מ"ר, 130,000$.ב. 5 חדרים, 125 מ"ר, 210,000$.ג. 4 חדרים, 105 מ"ר + גג של 50 מ"ר, 210,000$. המחיר הממוצע לחדר: 45,833$המחיר הממוצע למ"ר: 1,746$ - לא כולל שטח הגג של דירה ג'. אכן, לפי הנתונים הראשוניים, מחירה של הדירה שאנו מתעניינים בה הוא סביר, אך הנתונים ההשוואתיים מעוותים בגלל הדוגמא השלישית, שמחירה מנופח בגלל הגג. אם נניח שהגג מוסיף 20% לערך הדירה, יש להוריד את התוספת ממחיר הדירה כדי שיהיה אפשר להשתמש בה כהשוואה, ואז נגיע לשווי של 168,000$. אם כך, המחירים הנכונים שיש להתחשב בהם בבואנו להעריך את שווי הדירה שאנו בודקים הם: מחיר ממוצע לחדר: 42,333$מחיר ממוצע למטר רבוע: 1,613$ המחירים האלה הם אינדיקציה נכונה לערכה הריאלי של הדירה, ובמקרה הנוכחי, קצת פחות מהמחיר המבוקש.
2. היוון הכנסות שיטה זאת קובעת את ערך הנכס על בסיס היותו השקעה אשר תניב פירות.
ערכו של נכס הוא פונקציה של יכולתו ליצור הכנסות. ככל שההכנסות גבוהות יותר,
כך ערכו של הנכס גבוה יותר. לפי שיטה זאת, מעריך המשקיע קודם כל את ההכנסות הצפויות מהנכס,
או את הפוטנציאל שלו ליצור הכנסות קבועות. את הסכום הזה מהוונים לפי הריבית המקובלת בשוק בעת ההערכה. היוון הוא טכניקה להפוך הערכה של הכנסות לסכום המייצג את שווי הנכס אשר אמור להניב את הכנסות האלו, בריבית מסוימת. בדומה לשיטה ההשוואתית, שיטת ההיוון דורשת איסוף מידע אשר נבדק ונשקל,
כך שיהיה אפשר ליצור הערכה סבירה של ההכנסות הריאליות הפוטנציאליות של הנכס.
יש לקחת בחשבון הוצאות הכרוכות בהפעלת הנכס, כולל שיפוצים, שיווק, תיווך והוצאות משפטיות,
בנוסף לפרק הזמן שבו הנכס יעמוד פנוי ולא יניב פירות. כל הנתונים האלו משפיעים על תזרים ההכנסות ועל השווי שנקבע על בסיס אותו תזרים. קביעת גובה הריבית לצורך היוון ההכנסות וקבלת שווי הנכס חשובה ביותר.
שיעור הריבית נקבע בדרך בלל ביחס לריבית בשוק הנכסים ובשווקים פיננסיים מקבילים,
כמו שוק איגרות החוב.דוגמא לשיטת היוון ההכנסות היא בניין משרדים העומד למכירה ומאוכלס על ידי דייר המשלם 11,000$
לחודש או 132,000$ לשנה. על פי שיטת ההיוון נשאלת השאלה, איזה סכום מוכן משקיע נבון לשלם
עבור הבניין הזה, בהסתמך על הבטחת ההכנסה? התשובה מותנית באופציות של אותו משקיע.
אם הוא יכול להשקיע את הונו בכלי כמו איגרות חוב סולידיות, שהונפקו על ידי הממשלה
ונושאות ריבית של 6%, ידרוש המשקיע החזר לא פחותמזה מבניין משרדים – ואולי אף החזר גבוה יותר, בגלל הסיכונים הגבוהים יותר. כדי לכסות את הסיכון,
המשקיע עשוי לדרוש פרמיה בצורת ריבית גבוהה יותר, נניח 8%,
שזהו סכום הגבוה ב-33%- מהריבית על איגרות חוב. ערך נכס, מהוון לפי 8% הוא, אם כך, כדלהלן: ערך הנכס – 1,650,000$ = 132,000$ - שכר דירה.8% - הריבית הדרושה זהו המחיר המרבי אשר משקיע נבון יהיה מוכן לשלם עבור הנכס לפי שיטת היוון ההכנסות.
3. שיטת העלות בשיטה הזאת, ערך נכס נקבע על בסיס הערכת עלות בניית הנכס, בניכוי פחת,
פלוס ערך הקרקע החלק הבנוי של הנכס מוערך לפי העלות הדרושה לשחזורו,
ולסכום הזה מתווסף ערך הקרקע שעליה בנוי הנכס. מהסכום הזה יש להוריד הערכה
של הפחת המצטבר – פחת פיזי, כלכלי ושימושי – כדי להגיע לערך הסופי. טכניקה זו בנויה על מושג התחליף: משקיע נבון לא יהיה מוכן לשלם עבור בניין קיים סכום
גבוה מהסכום הדרוש כדי לבנות נכס זהה חדש. אחרי שעלות בניית הבניין החדש מותאמת לפחת בפועל,
נותנת השיטה הערכה סבירה של ערך הנכס. הטכניקה מתאימה גם לנכסי מגורים וגם לנכסים עסקיים.
אך השיטה הזאת איננה יכולה להעריך את היתרון שיש לקונה בקניית נכס קיים במקום של בנייה חדשה,
שכן בעת קניית נכס קיים נחסכים מאמצים רבים וגם הסיכונים קטנים יותר. מידת הדיוק של שיטת העלות תלויה בהערכת הפחת המצטבר של הנכס. ישנם שלושה סוגים של פחת: פחת פיזי - הירידה בערך הנכס כתוצאה מבלאי. הפחת הזה ניתן לעיתים לתיקון, אך לא תמיד. פחת פונקציונלי – זהו פחת כתוצאה מליקויים בתכנון שמשפיעים על השימוש בבניין. ליקויים אלה עשויים להיות תוצאה של שינויים במרוצת השנים אשר משפיעים על אלמנט כלשהו במבנה, כמו סוג החומרים שמהם נבנה הבניין, או התכנון, והם הופכים את הנכס למיושן לפי הסטנדרטים המקובלים היום.פחת כלכלי - ירידת הערך כתוצאה מכוחות מחוץ לנכס עצמו, כגון שינויים באזור המשפיעים על השימוש בנכס, או תנאים כלכלים במשק המשפיעים לרעה על השוק. דוגמא לשיטת העלות היא הערכה של בניין משרדים ישן, 2,000 מ"ר, הממוקם במקום טוב, וממשיך לשמש כבניין משרדים, אך חייב לעבור שיפוצים נרחבים כדי להתאימו לסגנון המודרני של חלוקה פתוחה. הפחת הקיים כאן הוא לרוב פיזי, עם פחת פונקציונלי זעיר, ובלי פחת כלכלי. א. עלות בניית הבניין מחדש:לפי 2,000 מ"ר X 1,000$ מ"ר. 2,000,000$ ב. פחת מצטברפחת פיזי 25% 500,000$פחת פונקציונלי 5% 100,000$סה"כ פחת 600,000$ (600,000)_____________________________________________________________ג. ערך הנכס בניכוי פחת 1,400,000$(2,000,000-600,000) ד. ערך הקרקע 1,000,000$_____________________________________________________________ה. סה"כ ערך הנכס 2,400,000$
IV. סוגי הבעלות ואופן רישום נכסים נדל"ן הוא רכוש רב-ערך שאי אפשר להזיזו. זו הסיבה שהבעלות על נכסים רשומה בדרך כלל ברישומים שמנוהלים על ידי הממשלה. כל שינוי בבעלות, כולל רישום משכנתאות, עיקולים, שעבודים, או זיקת הנאה, מקבל תוקף לאחר שהוא נרשם ברישום הרשמי. בכל עסקת מקרקעין קודם בודקים את אופן הרישום של הזכויות בנכס ואופי הזכויות. יש לבדוק אם יש משכנתאות ושעבודים אחרים על הנכס – דברים שעלולים להפריע בהעברתו. את בדיקת הבעלות כדאי לבצע מוקדם בתהליך הקנייה כדי להימנע ממשא ומתן שלא יישא פרי בסופו של דבר, כשיסתבר שבפועל, ה"מוכר" אינו יכול למכור, או שהנכס אינו כפי שהוצג מלכתחילה. למידע מוקדם על תנאים מגבילים אלה יכול להיות משקל מכריע במשא ומתן מבחינת המחיר, תנאי התשלום ועיתוי העברת הנכס. בבדיקת הרישום גם צריכים לבדוק כלל הזכויות בנכס, הצמדות, שטחים ציבוריים, זיקות הנאה וכדומה. בראש ובראשונה יש לבדוק את סוג זכויות הבעלות שעומדות למכירה. בישראל של היום יש שני סוגים עיקריים:-אדמה פרטית.-אדמה בבעלות מנהל מקרקעי ישראל (המינהל) שמוחכרת לתקופה ממושכת.
1. אדמה פרטית אדמה פרטית עדיפה תמיד על פני אדמת מינהל, אך אינה מצויה בכמויות הדרושות.רק כ- 5% מהקרקעות במדינה הם בבעלות פרטית. שאר הקרקעות נמצאות בידי המינהל. קרקע פרטית ניתן למצוא בעיקר במרכזי הערים הוותיקות ובאזורים אחרים אשר יושבו ואוכלסו עוד לפני קום המדינה. בעלות על קרקע פרטית – או מבנים שנבנו על קרקע פרטית – נתונה לפחות הגבלות ומעורבות ביורוקרטית בפיתוח נכסים ובמכירתם.
2. אדמות מנהל מקרקעי ישראל המינהל הוא המצאה ייחודית של מדינת ישראל. המינהל הוקם בשנת 1960 כדי לנהל קרקעות שבבעלות המדינה, בעיקר אלה שנרכשו במהלך השנים על ידי הקרן הקיימת. בהתאם לתפיסות הלאומיות והסוציאליסטיות של הממשלות דאז, אדמות אלה הפכו לאוצר לאומי, ובדרך כלל הוחכרו לתקופות של 49 שנים עם אופציה ל- 49 שנים נוספות. תקופת החכירה מקבילה לתפיסה המקראית של שנת היובל, אשר בה כל האדמות אשר נמכרו חוזרות לבעליהן המקוריים: "והארץ לא תימכר לצמיתות כי לי הארץ…והיה ממכרו ביד הקונה אותו עד שנת היובל, ויצא ביובל ושב לאחוזתו" (ויקרא כ"ה, כג-כח). בהקמת המינהל היה מעורב גם שיקול ביטחוני – מניעת קניית אדמות בבעלות יהודית על ידי ערבים וגופים אחרים אשר עלולים לסכן את קיום המדינה וקידומה. אדמות מינהל מוצעות לציבור במכרזים תקופתיים המתפרסמים בעיתונות. הקרקע מוחכרת מלכתחילה לפי "חוזה פיתוח" המחייב בנייה על המגרש תוך פרק זמן קצוב, בדרך כלל שלוש שנים. לאחר שהחוכר עמד בתנאי חוזה הפיתוח הוא מקבל חוזה חכירה. חוזה הפיתוח והחיוב לבנות על השטח נועדו למנוע קנייה ספקולטיבית של אדמות מינהל, ואפשרות שמישהו יקנה אדמת מינהל בציפייה לעליית ערכה ומכירתה בלי שהשקיע בפיתוח הנכס. המינהל גם מחייב חוכרים להביא לאישור את כל תוכניות הבנייה על קרקעות מוחכרות, בנוסף למהלך הרגיל של אישור השלטונות המקומיים. חובה זו לעיתים מעכבת את הליך התיכנון ופיתוח הנכס ומוסיפה טורח ועלות. אדמות מינהל מוחכרות ישירות, ללא מכרז, רק במקרים מיוחדים שבהם הממשלה מבקשת לעודד פיתוח, כגון באזורי פיתוח ליד ערי השדה. שם האדמות מוחכרות ישירות למפעלים וליזמים. במשך תקופת קיומו עברו חוזי החכירה של המינהל שינויים ניכרים. כיום ניתנים חוזי המינהל כחוזי חכירה מהוונים, שבהם כל תזרים התשלומים השנתיים משולם מראש לכל 49 השנים, והמחיר לוקח בחשבון את ערכו של תשלום כל הסכום מראש. בעבר לא היו החוזים מהוונים במלואם, ולכן קיימים בשוק שלושה סוגים של חוזי חכירה:-תשלום התחלתי והיוון של 40%, כשהיתרה משולמת לפי 3% לשנה.-היוון של 80%, ותשלום שנתי של 1% מערך היתרה.-היוון של 91%, בלי תשלומים נוספים. הסוג האחרון הוא הצורה המקובלת היום לחכירה מלאה. המקסימום של 91% היוון בנוי מנוסחה מתימטית והיתרה של 9% נושאת גם אופי סמלי כחלקה של הממשלה בבעלות על הקרקע. החוזה המקורי ניתן ל- 49 שנים, עם אופציה ל- 49 שנים נוספות. נכון להיום, החוכר מקבל את תקופת האופציה לפי חכירה של 80%,בלי תשלום נוסף, וניתנת לו האופציה להשלים את ההיוון עד ל- 91%. המינהל גם גובה תשלומים נוספים, כולל דמי הסכמה עבור הסכמתו להעברת נכסים המהוונים בפחות מ- 91%, ודמי היתר כשהחוכר מבקש לנצל זכויות נוספות של הקרקע בזמן שינוי תוכנית בניין עיר, שינוי שמאפשר זכויות בנייה נוספות, או שינוי בייעודה של הקרקע. בנוסף למצב השכיח כל כך של אדמה פרטית או אדמת מינהל, קונה עשוי למצוא פה ושם מצב מיוחד, כגון חכירה ל- 999 שנה של קרקע פרטית. חוזה חכירה כזה הוא בעצם מכירה. תקופת החכירה של 999 שנה נבחרה כדי להצביע על תקופה ארוכה בהרבה מעבר לציפיותיו של המוכר לבעלות על הנכס או לאפשרות להעבירו ליורשים. בחוזי חכירה ארוכים כאלה משתמשים במצבים מיוחדים, שבהם הגבלות משפטיות אינן מאפשרות את מכירתו של הנכס, או שהנכס מיועד לחלוקה והמוכר מעוניין לבצע חלוקה פרטית בלי הצורך לפנות רשמית לשלטונות לשם פרצלציה ורישום היחידות.
3. בדיקת רישום הנכס: בבדיקת הבעלות על נכס מקרקעין יש לבדוק קודם כל את הרישום בטאבו, כפי שמכונה לשכת רישום המקרקעין. שם, עם תשלום אגרה ומילוי בקשה שבה מופיע מיקומו של הנכס, מספקת לשכת הרישום מסמך המתעד את גודל הנכס, הבעלות עליו, משכנתאות, הערות אזהרה, עיקולים, ומגבלות אחרות על הבעלות. אם הנכס ממוקם על קרקע מינהל, הרישום בטאבו אינו כולל בדרך כלל את שם החוכר, ואז חייב הקונה הפוטנציאלי לבקש מהמוכר העתקים של החוזה עם המינהל, לבדוק במינהל שאכן כל התשלומים החלים על הנכס בוצעו, ולברר את קיומם של משכנתאות או עיקולים אחרים העשויים להשפיע על מכירתו של הנכס ועל העברתו.
4.זיהוי הנכס למרות שבפועל רוב הנכסים מזוהים על ידי כתובת, הרי שלצורכי רישום או כדי לזהות קרקעות ונכסים אחרים הנמצאים באזורים לא מפותחים אין די בכתובת. לכן מזהים נכסים לפי שיטת הגוש והחלקה.שטח גדול – הגוש – מוגדר וממוספר, ואז נחלק ליחידות קטנות יותר – החלקות. גודלו של הגוש וגודלן של החלקות בו שונים מאזור לאזור ותלויים בכמות הפיתוח. ככל שצפיפות הפיתוח גדלה, כך גדל מספר הגושים והחלקות. כלומר, כל גוש וחלקה קטנים יותר. גושים וחלקות בעיר, למשל, קטנים בהרבה מאלו בכפר, וכוללים גם תת-חלקות לרישום דירות ויחידות בבניין. התהליך של הגדרת גושים וחלקות הוא תהליך ממושך, ומתמשך ככל שהפיתוח באזור מתקדם.
V. ייעודי קרקע, שימוש, וזכויות בנייה
1. יעוד, שימוש וזכויות ייעוד, קרקע והפוטנציאל שלה לשמש לייעוד מסוים, הוא שמעניק לנכס את ערכו. השימושים הפוטנציאליים של נכסים נקבעים על ידי התנאים הפיזיים, מיקומם, וכלל חוקי התכנון והבנייה אשר חלים על הנכס באותה עת. חוקי התכנון והגדרת השימושים ואחוזי הבנייה קובעים את השימושים המותרים לאתר ספציפי או לאזור, ובנוסף קובעים גם צרכים מיוחדים כגון: צורת חזיתות הבניינים, גינון, חניה, סידורי ביוב וכדומה. תנאים אלה כלולים בתוכנית בניין עיר (ת.ב.ע.) אשר יזומה ומתוכננת בדרך כלל על ידי רשות ממשלתית מקומית, לרוב הרשות המקומית, ואשר מקבלת אישור בדרג המחוזי והממשלתי. מספר תוכניות עשויות להיות בתוקף בו-זמנית, וכל אחת מהן מגדירה אספקט אחר של צורתו הכללית של האזור – בנייה, כבישים, פארקים ומיתקנים ציבוריים, וכן הלאה. קונה בכוח של נכס חייב לבדוק את התוכניות השונות הקובעות את המותר בנכס שלו, כדי לברר אם הנכס עונה לקריטריונים השונים, אם הוא מתאים לשימוש המתוכנן, וכדי לשקול את הסיכוי או הסיכון של שינויים עתידיים. שינויים בת.ב.ע. עשויים לעלות או להוריד את ערך הנכס. מסמכי הת.ב.ע. פתוחים לעיון ברשות המקומית, וכוללים מפה ותקנון בכתב. תוכניות בהכנה ובבדיקה מתפרסמות ברבים, ולקהל הרחב ניתנת ההזדמנות להביע התנגדויות. לאחר שכל ההתנגדויות התקבלו וטופלו, מקבלת התוכנית אישור סופי של הוועדה המחוזית ומשרד הפנים. התהליך ארוך ויכול להימשך מספר שנים. בעל קרקע רשאי ליזום תוכנית "נקודתית" לנכס שלו, או לבקש אישור לשימוש חריג שאינו כלול בשימושים המותרים בת.ב.ע. הקיימת. המהלך הזה כדאי לעיתים קרובות, במיוחד במקרה של נכסים גדולים או מיוחדים מבחינת מיקום, אשר ערכם עשוי לעלות בצורה משמעותית אם זכויות הבנייה והשימוש ישתנו או ישתפרו. ההשקעה הנדרשת היא בעיקר זמן ומימון נכס המייצר הכנסות נמוכות או אינו מייצר הכנסות כלל. הכנת תוכנית והגשתה נעשית על ידי אדריכל או מהנדס, יחד עם יועצים לעניינים ספציפיים כגון דרכי גישה, מים וביוב. הפקעות קרקע לצורכי ציבור או להרחבת כבישים הן דבר נוסף שיש לבדוק ולשקול בעת בדיקת נכס. הפקעות עשויות להעביר חלק מהקרקע לצרכי ציבור, כגון כבישים, מדרכות וכדומה, אך גם עשויות להעביר 40% מהקרקע ויותר לצרכים נוספים כמו בתי ספר ומוסדות ציבור אחרים. הפקעות גדולות כאלה נדרשות במיוחד כשהופכים קרקע לא מפותחת לשכונות מגורים. תוכנית בניין העיר לאתר מסוים קובעת את גודל המבנה המותר, גובהו, גודלו, הכיסוי המותר של הקרקע, והמרחק של הבניין מגבולות החלקה. גודל הבניין נקבע כאחוז מסוים מגודל המגרש ולפי מספר הקומות המותרות לבנייה. לדוגמא, ת.ב.ע. לאזור תעשייתי או מסחרי מצוי עשויה לקבוע בנייה מותרת כדלקמן: - 40% בנייה לקומה, עד למקסימום של שלוש קומות.- מקום חניה אחד לכל 50 מ"ר בנויים. ניתן לקבל רשות למרתף או לחניון תת-קרקעי עם תשלום השבחה.- גודל מינימלי של חלקה לצורך בנייה – 2,000 מ"ר.- גובה מקסימלי של הבניין – 14 מטרים.- קווי בניין – שלושה מטרים מכל צד, חמישה מטרים בחזית. כלומר, תוכנית זאת קובעת שבמגרש של 2,000 מ"ר (שני דונם) מותר לבעל הנכס לבנות בניין של 2,400 מ"ר בשלוש קומות של 800 מ"ר כל אחת, עם קומת קרקע של שישה מטרים גובה ושתי קומות עליונות של ארבעה מטרים גובה כל אחת. מקומות חניה יהיו במפלס הקרקע ובמרתף, והאישור לבניית המרתף כרוך בתשלום מס השבחה לרשות המקומית עבור זכויות הבנייה הנוספות. קביעות נוספות בתוכנית בעניין העיר עשויות להגדיר את החומרים המותרים לחזיתות הבניין, את רמת הגינון החיצוני ורשימה של המפעלים המותרים. תוכנית לבניית בניין או אזור מגורים כוללת תנאים אחרים, כמו גודל מינימלי של דירות או בתים, שטחים ציבוריים, אישור לתנאים מיוחדים כגון מקומות חניה, מחסנים בחצרות, מרפסות ועליות-גג.
2. תיק הבניין בעת בדיקת בניין קיים יש לבדוק גם את תיק הבניין בארכיב של מחלקת הבנייה המקומית. התיק כולל את תוכנית הבנייה המקורית, תעודת הגמר ורישום של שינויים, תוספות ועבירות על חוקי הבנייה במשך השנים. הבדיקה הזאת נועדה לאשר שהבניין עונה לתקנים המקומיים, שאין עבירות כגון שינויים ותוספות שנעשו ללא רשות, ושציודו של הבניין עונה לתקנים של גופים כמו מכבי-האש והג"א. בבניין רב הנסתר מהגלוי, וקניית בניין בלי לבדוק את תולדותיו עלולה לגרום צער יותר מאוחר.
VI. כלכלת הנדל"ן בישראל מחירי השוק הישראלי נקובים כמעט תמיד בדולרים, וזאת בעקבות הנסיון הארוך עם מטבע לא יציב. אך עם חתימת חוזה מכר או חוזה שכירות, המחיר עובר לשקלים, צמודים או למדד יוקר המחיה (בחוזי שכירות)או למדד הבניה (נהוג בחוזי מכר). המחירים לנדל"ן נקובים לרוב לפי מטר מרובע, במיוחד בנכסים מסחריים. המדידה של שטח הנכס נעשת על בסיס השטח הברוטו, אשר כוללת גם את השטחים הציבוריים, כגון חדר מדרגות, מעליות, לובי, ושטחי שירות. ההפרש בין הברוטו לנטו נע מ- 10-15% במבנים קטנים ועד 25-35% במבני רב קומות.
1. השכרת נכסים: מחירים של נכסים עיסקיים להשכרה נקובים בשכר דירה לפי דולר למטר לחודש. לדוגמא, משרד בתל-אביב של 200 מ"ר יכול להיות מתומחר לפי 20$ למ"ר, או סך הכל 4,000$ לחודש. מחירי דירות ובתים להשכרה נקובים במחיר לחודש. לעיתים קרובות חוזי שכירות לדירות צמודים לשער היציג של הדולר, ולא למדד. בנוסף לדמי שכירות, הדייר משלם את עלות דמי הניהול של הבנין, ארנונה, והוצאות לחשמל, מים, וגז. תקופות השכירות הינו לרוב עד 10 שנים בנכסים עיסקיים, כאשר החוזה מחולק לתקופה מקורית ותקופות אופציה. הזכות לממש או לא לממש את האופציה היא של הדייר. ניתן גם לשכור נכסים לתקופות ארוכות יותר, כנהוג במתקני תעשיה וחנויות גדולות. חוזי שכירות לדירות מגורים הינם לרוב לתקופות קצרות יותר, עד 3 שנים כולל אופציות. דמי שכירות משולמות על בסיס חדשי בחוזה שכירות למגורים או בתשלומים רבעוניים או חצי שנתיים כנהוג בנכסים עיסקיים. דיירים נדרשים בהרבה מקרים להעמיד ערבויות על ידי פיקדון במזומן או ערבות בנקאית. דמי השכירות לנכסים עסקיים בדרך כלל צמודים למדד, ונכסי מגורים צמודים לדולר ארה"ב. בשכירות של נכסים עסקיים, במיוחד משרדים, בעל הנכס בדרך כלל מעמיד תקציב לשיפוץ היחידה, או לוקח על עצמו לבצע את השיפוץ הנדרש. דמי השכירות מעודכנים לכסות את החזר עלות השיפוץ.
2.נושאים חשובים בעסקאות שכירות נדל"ן לחברה השכרת משרדים על ידי חברה הינו עיסקה מורכבת, יקרה, וארוכת טווח. להלן מספר אלמנטים שיש לקחת בחשבון:
א.עסקאות נדל"ן הן מורכבותעלויות נדל"ן כולל שכר דירה, חניה, ארנונה, ודמי ניהול, הם הוצאות קבועות גדולות לכל חברה. עם תכנון נכון ניתן להפיק את מירב התועלת מנכס חדש יחד אם שמירה על קופת החברה.
ב.אופי בעלות הנכס משפיע על הרבה אלמנטים בעסקה הרבה עקרונות עסקיות ומשפטיות החשובות לחברות קשורות לאופי בעלות הנכס. אם הנכס נמכר בחלקים ומוגדר כבית משותף, אפילו אם השוכר ישכור את מרבית הנכס, האופציות שלו להתרחב באותו נכס יהיו מוגבלות. בנוסף, קשה לקבוע אופי של נכס ומגבלות בשימוש עם ריבוי בעלים. ג.זכויות חוזיות חשובות× זכות שכירות משנה 100% הנכס (ללא הגבלות חוץ מדייר משנה סביר).× זכות התרחבות פוזיטיבית (לא רק זכות סירוב ראשונה).× זכות שילוט עם לוגו החברה, במקום בולט על הבניין.× זכות הגדלת או הקטנת כמות החניות המושכרות.
ד.זהות הבעלים משפיע על העסקה
איכות בעלי הנכס קשור לגב הפיננסי שלהם, ויכולת לנהל נכס או פארק משרדים
לאורך זמן. צריכים לבחון אם היזם מסוגל לבצע עבודות גמר פנימיות לדייר, הן
מבחינה כלכלית והן מבחינה הנדסית.
ה.צריכים לקבוע את אופי הנכס
בית בודד או פארק משרדים? בית בודד קוסם לכל חברה, וטומן בחובו את האפשרות להציג תדמית חזקה,ולשלוט בכל הניהול של הבנין. מצד שני, הישיבה בפארק נותנת יתרונות חשובים כמו גמישות בהתרחבות. אם הבניין או הפארק קיים, ניתן לראות איזה סוג דיירים קיימים ומה אופי הפארק.
אם הנכס בבניה צריכים לקבוע בחוזה כמה דברים: פעילויות מותרות ואסורות, אופי וכללי השילוט בפארק, אופי השימוש בשטחים בקומת הקרקע.
ו.תבדקו את חוזה הניהול ומבנה חברת הניהול
במיוחד בפארקים ומגדלי משרדים ישנם הרבה שירותים מיוחדים כמו חדרי כושר, בריכות וכדומה.חשוב שתהיה הפרדה תקציבית בין שירותי חובה ושירותי בחירה כולל מחירון ידוע לשירותי בחירה וקביעת מועדי מתן השירותים.
ז.לא חותמים חוזה בלי הכנת מפרט טכני לשוכר וקביעת עלות עבודות הפנים שעל חשבון היזם
עבודות גמר פנימי שוות הרבה כסף לחברות, אפילו עד 700-800$ למ"ר לחברת הי-טק או משרד מפואר. לכן חשוב לקבוע מראש מה מחיר השכירות למ"ר לפי המפרט הטכני הנדרש על ידי הדייר ולא רק מה המחיר של היזם.
ח.האם הספקת חשמל ומיזוג אוויר לנכס מגיע בצורה המתאימה לחברה?
כחלק מעבודות הפנים צריכים לבדוק צרכי הדייר לכמות חשמל וטונג' קירור למ"ר.
בנוסף לכמות החשמל ומיזוג צריכים לבדוק: עלות הפעלות המיזוג ל- 24 שעות במידה ודרוש לחלקים מהנכס, כגון חדרי מחשב, או אפשרות להפעיל מיזוג עצמאי, או אפשרות לחבר חלק מהמיזוג במושכר לגנרטור חירום.
ט.לסגור תעריפי ארנונה לפני שסוגרים חוזה
העיריה תהיה יותר מוכנה ללכת לקראת החברה לפני חתימת החוזה.
י.מסירת הנכס קובעת התחלה טובה
בין יום חתימת החוזה ויום מסירת הנכס דברים משתנים ליזם ולדייר. בדרך כלל שני הצדדים יותר לחוצים לבצע מסירה. כמה כללי הברזל בקבלה-מסירה של נכס:
× לא מקבלים מסירת נכס ללא חיבור קבוע לרשת חשמל.
× לא מקבלים מסירת נכס עד שבוצעה הרצת מערכות עיקריות כגון: מיזוג, מעליות וכו'.
× אם כל הנכס לא מוכן, היזם צריך לספק תנאי ביטחון לדיירי הבניין.
3.קניית נכסים:
לאורך השנים, ההשקעה בנדל"ן מהווה בין ההשקעות הטובות ביותר במשק הישראלי, וזאת הודות להתפתחות המהירה של המדינה. משקיעים בנכסים מסחריים נהנים כיום מתשואות של 8-10% לשנה, לפני רווחי הון, ומשקיעים בדירות ומקבלים תשואה של 3-4%.
הרבה נכסים נמכרים במשך תקופת הבניה, והקונה משלם עבור הנכס בתשלומים לפי התקדמות הבניה, כשהתשלום האחרון מבוצע בעת קבלת הנכס ורישום הבעלות באופן רישמי. קונים זכאים לקבל ערבות בנקאית או ערבות ממשית אחרת עד לקבלת החזקה בנכס ורישום הנכס על שמם.
VII. מיסים
מיסי מקרקעין בישראל מגוונים ומסובכים. חשוב לקונה או מוכר של נדל"ן להיות מודע למיסים העיקריים, ולהתייעץ עם יועץ לפני ביצוע עיסקה. על מנת לקבל תמונה ברורה ומדויקת של נכס, ואת פוטנציאל ההשקעה לייצר הכנסות ורווחים למשקיע, יש לקחת בחשבון את השפעת המיסים השונים, הנוגעים לעלות הרכישה, להפעלת הנכס והחזקתו, ולרווחים בעת מכירתו. תכנון מס מוקדם עשוי לאפשר למשקיע לדחות או להוריד במידה מסויימת את תשלומי המס. אך בטווח הארוך לא ניתן להתעלם מרוב המיסים. תמונת המצב לגבי מערכת המיסוי גם משתנה מפעם לפעם. משקיע חייב להיות מעודכן בשינויים אלה כדי שיוכל לתכנן את השימוש ואת העיתוי הנכון לממש הכנסות ורווחים מנכסיו. לפני קנייה או מכירה של נכס חשוב להתייעץ עם בעלי מקצוע הנוגעים לעניין, בדרך כלל רואי-חשבון או עורכי-דין, כדי לברר את ענייני המס הקשורים בעיסקה. לעיתים קרובות יש למרכיבי המס השפעה מכרעת על ההחלטה האם להתקדם בביצוע העיסקה או לבלום, וכן על מבנה העיסקה.
1.מעמד אירגוני בראי המיסוי
יזמים וקבלנים – לרוב מחזיקים נכסים כמלאי עיסקי ולא כנכסים קבועים.
חברות נדל"ן ואיגודי מקרקעין – חברות אשר רוב פעילותם מרוכזת בנדל"ן.
פרטיים – פרטיים יכולים להחזיק נדל"ן באופן אישי. לרוב פרטיים מחזיקים נכסי מגורים אך מתאחדים כחברה על מנת לקנות ולהחזיק נכסים עסקיים.
2.מיסים בעיסקאות נדל"ן
א.מס רכישה: משולם בעת הרכישה, וגובהו כיום הינו 5% מעלות העסקה ברכישת קרקע או נכסים שלא לשימוש בית יחיד. על נכסי מגורים משלמים מס רכישה יותר נמוך מאשר על נכסים מסחריים ונכסי קרקע, ועלות המס תלוי בעלות הדירה ואם הנכס הינו דירת יחיד, ונע לפי המקרה בין 0.5-5%.
ב.מס מכירה: המס הזה תקף מ- 1/1/2000, במקום מס רכוש שבוטל. בעת קניית נכס יש לוודא שמס הרכוש מהעבר שולם. המס מוטל על נכסים בנויים וקרקע, למעט יחידות מגורים בבעלות פרטית. חברות נדל"ן ובודדים אשר מחזיקים נכס כרכוש קבוע משלמים מס לפי 2.5% מערך העיסקה. יזמים וקבלנים אשר מוכרים מלאי משלמים0.8% מערך העיסקה.
ג.מס הכנסה: מס ממשלתי שמשולם על הכנסות משכר דירה או מכל הכנסה אחרת שנובעת מהשימוש השוטף בנכס. מס הכנסה משולם על ההכנסות מכל נכס מסחרי. ההכנסה מדירות מגורים פטורה ממס הכנסה לנישומים פרטיים, אך רק עד לתקרה מסויימת.
ד.מס שבח: מס המשולם בעת מכירת נכס, עבור העלייה שחלה בערכו של הנכס מיום הרכישה.שיעור מס השבח תלוי במועד רכישת הנכס ובסוג הנכס. נכון להיום (5/2000) בעלים של נכסי מגורים, ובמיוחד יחידים אשר מוכרים בית כדי לרכוש בית אחר, מקבלים פטור ממס שבח עבור מכירת נכס מגורים אחד כל ארבע שנים.
קבלנים וגורמים המחזיקים נכס כמלאי אינם משלמים מס שבח, ומשלמים מס הכנסה.
3. מיסים אחרים
א)היטל השבחה: משולם בעת שינוי בייעוד או בזכויות הבנייה של נכס. למשל, שינוי משימוש חקלאי למגורים. המס הזה הוא ברמה של 50% מעליית ערך הנכס שמקורה בשינוי הייעוד, וזהו החזר לממשלה עבור שינויים חוקיים שגרמו לשיפור בערכו של הנכס.
לדוגמא, אם שינוי בתוכנית בניין עיר באזור מסוים משנה פרדס לשימוש למגורים, ערכו עולה. נניח שפרדס היה שווה 20,000$ לדונם לפני שינוי ייעודו, וערכו עלה ל- 100,000$ לדונם לאחר שינוי הייעוד. העלייה בערכו של הפרדס היא, אם כן, 80,000$ לדונם. על ההשבחה הזו משלם בעל הנכס היטל של 50%, או 40,000$ לדונם. ההיטל משולם בעת קבלת היתרי בנייה או בעת העברת הזכויות בנכס לאדם או לגוף אחר.
ב)ארנונה: מס שנתי משולם לרשות המקומית עבור השימוש בנכס בנוי, או מגרש בשימוש. מס זה משולם בדרך כלל על ידי הדייר, אך אם הנכס פנוי, חייב בעל הנכס בתשלום. נכס פנוי נהנה מפטור חד-פעמי של שישה חודשים.
ג)היטל שימוש חורג: זה מס אשר משולם בעת שנכס מקבל אישור לשימוש זמני אשר חורג מתכנית בנין העיר הקיים. לדוגמא, במצב שהעיריה מאשרת חנויות באיזור תעשייתי. חישוב היטל שימוש חורג דומה לחישוב היטל ההשבחה.
4.פחת לצרכי מס
לבעלי נכסים ניתנת זכות לקחת פחת לצרכי מס על מבנה (לא מגורים). ברוב המבנים ניתן
להפחית 4% לשנה, אך במבנים מאוד ישנים ניתן להפחית רק 2% לשנה.
הפחת נלקח רק על ערך המבנה ולא על הקרקע. בדרך כלל רשויות המס נותנות זכות לקחת פחת על 75% מערך הנכס. שוכר של נכס מסחרי רשאי לקחת פחת על עבודות במושכר על פני תקופת שכירות של לפחות 5 שנים. גם לבעל נכס המשכיר נכס ומשקיע בעבודות ניתן אותו זכות לקבל פחת על השקעות, אך אלמנטים מסויימים כמו מיזוג אויר מפחיתים על תקופה יותר ארוכה.
VIII. מימון
כהשקעה יקרה ובעלת ערך רב, מקובל לממן רכישת נדל"ן, הן למסחר והן למגורים.
ניתן להשיג מימון מכמה מקורות:
א.בנקים למשכנתאות- אשר עוסקים אך ורק במימון נדל"ן.
ב.בנקים מסחריים- אשר מממנים גם נדל"ן, בדרך כלל כחלק ממסגרת אשראי ללקוחותיהם.
ג.חברות ביטוח.
ד.קופות גמל- מעורבים במידה מסויימת במימון לפרויקטים.
כיום, ניתן לממן נכסים לפי מספר מסגרות:
א.מימון שיקלי, לפי ריבית קבועה צמודה למדד.
ב.מימון שיקלי, בריבית משתנית לפי ריבית בנק ישראל.
ג. מימון במטבע חוץ.
השימוש הנכון במימון מגדילה את היכולת של רוכש לקנות נכס, וגם עשוי לשפר את רווחיות ההשקעה.
